Polski Ład zaproponowany przez rząd zawiera kilka programów związanych z budową domów. Rząd przedstawił swoje pomysły, z których jasno wynika, że daje on możliwość stawiania budynków do 70 mkw. w uproszczonej procedurze.
Autor: Anna Domin
Pojawić ma się też dopłata do kredytu oraz gwarantowany wkład własny. Prezes PiS zapowiedział "domki bez pozwolenia, z płaskim dachem, o powierzchni do 70 mkw". Te hasła budzą jednak sporo kontrowersji, ponieważ z przedstawionych założeń tak naprawdę nie wynika dzisiaj nic nowego, czego już by nie określało prawo budowlane. Sama możliwość budowy domu bez pozwolenia nie jest nowa. Istnieje bowiem od czerwca 2015 roku, gdy weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, czyli ustawa z 20 lutego 2015 roku, która zniosła wymóg uzyskiwania zezwolenia na budowę i przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych (bez limitu powierzchni), "których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane". To oznacza, że być może za przedstawionym hasłem kryje się dużo więcej i już dzisiaj mówi się o możliwych konsekwencjach wdrożenia tego programu. Choć dzisiaj są to jedynie spekulacje, warto poruszać ten temat i mówić o możliwych konsekwencjach głośno, by mieć świadomość tego z czym możemy mieć do czynienia w najbliższej przyszłości. O opinię i komentarz poprosiłam kilku polskich architektów.
Oskar Grąbczewski - wykładowca akademicki, krytyk architektury i felietonista oraz juror w wielu konkursach architektonicznych. Od prawie dwudziestu lat prowadzi wraz ze swoją żoną pracownię architektoniczną OVO Grąbczewscy, która zdobyła kilkadziesiąt krajowych i międzynarodowych nagród - wśród nich Nagroda Roku SARP 2006 i 2016 dla najlepszego budynku w Polsce, Nagroda Polski Cement w Architekturze 2007, Nagroda Europe 40 UNDER 40 2009 dla najlepszych europejskich młodych architektów i projektantów, Nagroda Sportowy Obiekt Roku 2011, finał konkursu Życie w Architekturze 2012, 2015 i 2020, nominacja do Mies van der Rohe Award 2017 i do German Design Award 2017. Do najciekawszych projektów OVO należą m.in. Pawilon Paleontologiczny w Krasiejowie, Muzeum Ognia w Żorach, Ośrodki Zdrowia w Gierałtowicach i Przyszowicach, Centrum Administracyjne w Wielkiej Wsi, biurowiec EXG w Częstochowie.
Na zdjęciu: Oskar Grąbczewski
Projekt OVO Grąbczewscy Architekci, Muzeum Ognia w Żorach
© Tomasz Zakrzewski/ archifolio
„Na razie usłyszeliśmy tylko, że będzie można zbudować sobie dom do 70mkw. i nie będzie nam wtedy potrzebne pozwolenie na budowę. Tymczasem obecne prawo daje nam już taką możliwość. Kiedy posiadamy własną działkę budowlaną i stosujemy się do planów zagospodarowania przestrzennego, to nie musimy uzyskiwać pozwolenia na budowę – wystarczy nam zgłoszenie. Pytanie czy jest to rozwiązanie najlepsze z możliwych? Wydaje się, że jest to korzystne dla inwestora, ale wg. mnie jest to korzyść pozorna. Przy budowie domu potrzebny jest czas na dobry namysł – zarówno po to, żeby dobrze się nam w nim mieszkało, jak i po to, żebyśmy nie oszpecili okolicy swoim domem. Jako architekt zdecydowanie wolę korzystać z procedury uzyskania pozwolenia na budowę – nawet jeśli wymaga to większej biurokracji oraz czasu. Wszelkie zastrzeżenia, wątpliwości i uwagi pojawiają się na etapie uzyskiwania pozwolenia, a po jego uzyskaniu mamy dokładne informacje, co można, a czego nie można zrobić. Według mnie jest to naprawdę o wiele bardziej komfortowe rozwiązanie.
Warto w tym miejscu zastanowić się, czy za tym krótkim hasłem wyborczym nie kryje się coś więcej, bo to co właściwie zostało powiedziane jak wspomniałem wyżej już funkcjonuje.
Problem może pojawić się wtedy, kiedy okaże się, że takich budynków - do 70m kwadratowych, nie będziemy musieli w ogóle zgłaszać. W prawie budowlanym jest czytelny katalog robót budowlanych, które można prowadzić bez żadnych formalności administracyjnych. W nowelizacji ustawy prawo budowlane, która miała miejsce 19 września 2020 r., ustawodawca przewidział szereg okoliczności, w których nie będziemy musieli występować ani ze zgłoszeniem budowy, ani z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę jak np. budowy parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2. Zastosowanie tego prawa dla większych budynków mieszkaniowych może wywołać szereg zagrożeń dla nas i otoczenia.
Po pierwsze zabudowa, która zacznie powstawać może przypominać właśnie budynki gospodarcze lub domki na terenie ogródków działkowych, wykonane nieudolnie, ze znalezionych, przypadkowych materiałów, burzące ład przestrzenny.
Po drugie - jeżeli powstałoby prawo, które da możliwość budowania bez pozwolenie (lub nawet bez zgłoszenia) 70 metrowych domków, tam gdzie normalnie taka zabudowa nie byłaby możliwa, to byłaby prawdziwa katastrofa. Któż zabroni wtedy jakiemuś przedsiębiorczemu deweloperowi podzielić swojego terenu na 100 działek lub wykupić 100 działek i wybudować osiedla takich domków – bez jakiejkolwiek kontroli? Patologie, które widzimy dookoła – urbanistyka łanowa, budowa osiedli w szczerym polu, niekontrolowane rozlewanie się zabudowy stałyby się nie do powstrzymania.
Innym zagrożeniem może być zainicjowanie takim prawem powstanie nowej gałęzi w budownictwie prefabrykowanym. Pojawią się firmy, które będą seryjnie produkować i stawiać domy nie biorąc pod uwagę otoczenia czy też kontekstu kulturalnego danego regionu. W latach 60-tych była już próba uporządkowania budownictwa jednorodzinnego - skończyło się to słynną kostką polską, która zalewała polskie wsie i miasteczka, a która nie pasowała do niczego, co znajdowało się dookoła, a już najmniej do kontekstu tradycyjnej zabudowy.
Oczywiście – możemy wyobrazić sobie też scenariusz pozytywny. SARP, Izba Architektów, Narodowy Instytut Architektury mogłyby zorganizować serię konkursów na zabudowę regionalną. Wybrane w nich świetne projekty małych domów do 70 m2 stworzyłyby katalog budownictwa regionalnego – i takie właśnie projekty mogłyby być dostępne dla każdego w dostępnej cenie lub wręcz za darmo – jako dotowane przez państwo lub samorządy. Budowa na podstawie takiego projektu byłaby zwolniona z konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Czy jest to scenariusz realny? Czas pokaże...
Warto już dzisiaj poruszać ten temat, aby właśnie przewidywać scenariusze, które mogą się wydarzyć. Nie możemy patrzeć naiwnie i warto jest mówić o szansach i niebezpieczeństwach teraz, bo jeśli pozostawimy lukę w prawie, to z pewnością znajdzie się ktoś, kto ją wykorzysta nie bacząc na intencje ustawodawcy, a za nim pójdą inni.
Grzegorz Layer – architekt, scenograf. Absolwent Wydziału Architektury Politechniki Śląskiej, prowadzi w Katowicach autorską pracownię projektową. Jest autorem nagradzanych i szeroko opisywanych projektów budynków, wnętrz oraz przestrzeni publicznych (Dom na Kaszubach, KatoLOFT, Mieszkanie na Sztauwajerach). Interesuje go architektura zrównoważona, działania społeczne oparte na partycypacji - od 2013 roku współtworzy cykliczny projekt rewitalizacji miejskich podwórek „Plac na Glanc”. Projektuje wystawy, instalacje artystyczne oraz scenografie teatralne - pracował między innymi z Eweliną Marciniak w teatrach w Chorzowie (Stańczyk. Musical), Fryburgu (Der Widerspenstigen Zähmung) i Gnieźnie (Historia przemocy).
Na zdjęciu: Grzegorz Layer, Projekt autorski Gowidlino, Kaszuby, Polska
W mojej ocenie ciężko jest rozmawiać o szczegółach, bo tych szczegółów po prostu nie znamy. Jedyne co na ten moment właściwie można skomentować to samą koncepcję i jej cel. Jak wiemy, te pomysły mają być odpowiedzią na poradzenie sobie z problemami mieszkaniowymi w Polsce, które faktycznie mamy, niemniej jednak uważam, że ten pomysł nie tylko nie rozwiązuje tych problemów, ale wręcz odwrotnie tworzy nowe. Ułatwienie budowy domów jednorodzinnych w takiej sytuacji w jakiej się znajdujemy jest czymś absurdalnym. To nie rozwiąże problemów mieszkaniowych, bo nie każdego będzie nadal stać na to aby kupić działkę i pobudować dom.
Drugie zagrożenie jakie dostrzegam to fakt, że takie rozwiązania przyczyniają się do jeszcze większej suburbanizacji i rozrostu przedmieść co jak wiemy dodatkowo może powiększyć chaos przestrzenny, nie wspominając nawet o kwestiach ekologicznych. Pamiętajmy, że domy jednorodzinne, to konkretna inwestycja ekonomiczna i musimy wiedzieć, że takie przedmieścia powodują dodatkowe koszty związane ze stworzeniem całej infrastruktury – drogi, przedszkola, za które koniec końców zapłaci samorząd, a co za tym idzie zapłaci społeczeństwo. Faktycznym rozwiązaniem problemu związanego z mieszkalnictwem byłaby budowa tanich, dostępnych mieszkań na wynajem, co jak wiemy do tej pory, się nie udało. Sama propozycja dopłat do kredytów to rozwiązanie uszyte zdecydowanie pod banki, które udzielają takich kredytów i deweloperów. Brakuje rozwiązań systemowych, patrząc na statystyki mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego w skali kraju stanowią zaledwie 1-2% rynku mieszkaniowego.
Lech Moczulski – architekt, projektant wnętrz. Studiował architekturę na Politechnice Poznańskiej, Śląskiej i Krakowskiej. Współzałożyciel działającej od 2012 roku poznańskiej grupy projektowej Mili Młodzi Ludzie. Na swoim koncie pracownia ma realizacje wnętrz prywatnych - domów, mieszkań, wielu kawalerek, a także biur i lokali gastronomicznych. Autorzy m.in. projektu wnętrza Wydziału Konsularnego Ambasady Rzeczpospolitej Polskiej w Oslo oraz przestrzeni biurowej w Royal Wilanów w Warszawie. Podczas projektowania bardzo ważny jest dla nich szacunek do oryginalnej architektury budynku, nieszablonowe wykorzystanie naturalnych materiałów, a przede wszystkim funkcjonalne rozwiązania.
Na zdjęciu: Lech Moczulski, projekt autorski Mili Młodzi Ludzie, ISTNY BAR Poznań, Polska
Bez pozwolenia na budowę, to nie znaczy, że bez jakichkolwiek regulacji prawnych. Póki co mamy jedynie dostęp do zarysu pewnej idei, nawet nie wizji, bo trudno mówić tu o jakichkolwiek szczegółach na podstawie szczątkowego hasła i kilku zdań nie do końca odzwierciedlających stan rzeczywisty. Musimy pamiętać, że obecnie funkcjonuje już w prawie budowlanym możliwość budowania domu jedynie poprzez zgłoszenie. Zatem jeśli ten pomysł miałby być czymś nowatorskim, to być może pozwalałby na stawianie budynku na swojej działce, budowlanej lub nie – co faktycznie byłoby dramatem w kontekście zagospodarowania przestrzeni. Z drugiej strony do tego typu regulacji i określenia co można a czego nie, mamy funkcjonującą w polskim prawie ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zatem jestem daleki od tego aby spekulować iż pomysł Nowego Ładu mógłby uchylać istniejące zasady co do porządku przestrzennego.
Gdyby jednak okazało się, że prawo, które obecnie pozwala na stawiania zabudowy do 35 metrów kw. będzie tożsame dla domów jednorodzinnych do 70m kwadratowych możemy mieć do czynienia z powstawianiem dziwnych konstrukcji, domków przypominających kurniki, które nie tylko są poza jakimkolwiek standardem, ale przede wszystkim budowane są z wątpliwej jakości materiałów, często opalane tym co akurat właściciel znajdzie pod ręką. Takich przypadków na ogródkach działkowych jest bardzo wiele, a de facto nie powinny mieć one miejsca.
Jak mówi podstawa filozofii wabi-sabi: „Partactwo jest gorsze od kradzieży, bo złodziej redystrybuuje dobro w społeczeństwie, a partacz sprawia, że ono maleje. Kolejną rzeczą, o której mówi Nowy Ład, jest możliwość budowy tych 70m kwadratowych bez kierownika budowy, ale umówmy się, doskonale wiemy, że już dzisiaj w przypadku małych inwestycji domów jednorodzinnych jest to postać fikcyjna, której rola sprowadza się jedynie do podpisu odpowiednich papierów. Być może ten kierunek jest potencjalnym zerwaniem z tego rodzaju praktykami. To oczywiście wszystko jedynie spekulacje. Jednak jest jedna rzecz, która jest jasna i czytelna – cel, a właściwie problem w społeczeństwie, który ta propozycja ma rozwiązywać – walka z problemem mieszkaniowym i ubóstwem. W mojej ocenie takie rozwiązania mogą jedynie pogłębić ten problem. Jedyną drogą do poprawy tej sytuacji jest zwiększenie udziału mieszkań socjalnych na rynku mieszkaniowym i to faktycznie mogłoby być receptą na próbę rozwiązania problemów, z którymi się mierzymy. Budowa domku za oczywiście daleko metaforyczne „2zł” nie rozwiąże problemów, a jedynie przyczyni się do powstania nowych.
Liliana Krzycka – architektka, projektantka wnętrz, ukończyła Wydział Architektury na kierunku architektura i urbanistyka na Politechnice Śląskiej w Gliwicach. W latach 2005-2010 pracowała jako architekt nad projektami różnorodnej skali i funkcji na terenie Irlandii, gdzie zdobyła między innymi doświadczenie w szeroko rozumianej dziedzinie budownictwa zrównoważonego w tym budownictwa energooszczędnego i pasywnego. Od 2010 jest częścią grupy projektowej menthol architects, która oprócz projektowania architektonicznego zajmuje się dizajnem. W 2013 roku grupa otrzymała pierwszą nagrodę za projekt domu pasywnego „SkyGarden” w konkursie miesięcznika „MURATOR” na „Energooszczędny Dom Dostępny Roku”. Natomiast projekt „Dziupli”, modułowej budki lęgowej dla ptaków, został finalistą konkursu dla młodych projektantów „make me! 2014” podczas Łódź Design Festival i jest zdobywcą wyróżnień magazynów „Design Alive” i „F5” oraz wyróżnienia w kategorii wnętrze i dizajn w ramach Dolnośląskiego Festiwalu Architektury DOFA 2015. W 2017 nominacja na 10 najbardziej innowacyjnych pracowni architektonicznych, plebiscyt “Architektury-murator” “Innowacje w architekturze”.
Na zdjęciu: Liliana Krzycka photo by Ada Gruszka
Projekt autorski Menthol architects, Frame pavilion 2019
Wszystko co pojawia się w przestrzeni publicznej powinno być w jakiś sposób sprawdzane. W mojej ocenie już na ten moment wydawane pozwolenia na budowę są w średni sposób sprawdzane, bo nie bierze się pod uwagę np. estetyki tego co ma być budowane, odhaczamy jedynie wszystkie ptaszki na liście, których wymaga uzyskanie kompletnego pozwolenia. Najgorsza z możliwych rzeczy jaka może się stać, to jeśli faktycznie proponowane prawo pozwoli budować co się chce i gdzie się chce, byle na własnej działce i w ustalonej wielkości. Druga bardzo ważna kwestia dotyczy samego bezpieczeństwa – zatem najważniejszej funkcji jaką ma spełniać DOM względem jego użytkowników. Obecnie do budowy 35-metrowej zabudowy niepotrzebny jest fachowy projekt architekta, i o ile w przypadku małych domków ryzyko, że się zawali jest nieporównywalnie mniejsze niż dla większych domów, to jednak warto zwrócić na ten zapis uwagę już teraz. Obawiam się, że to może również wprowadzić nową kategorię na rynku budowlanym tzw. gotowych domów możliwych do kupienia jak meble z katalogu Ikea.
Pamiętajmy, że 70 metrów kwadratowych to jednak spora i widoczna kubatura, a jak wiemy do zagospodarowania terenu, a co za tym idzie planowania przestrzennego mamy jasno określone regulacje prawne (Plan miejscowy, czy Decyzja o warunkach zabudowy oraz przepisy prawa budowlanego) i nie wyobrażam sobie, że nie miałyby one być stosowane. Pytanie więc jak projekty PZT będą ustalane dla tych domów.
Oczywiście póki co mamy jedynie puste hasła, które miejmy nadzieję nie będą proroctwem czy też preludium do powstania patologii w zakresie zarządzania przestrzenią miejską, ale warto już dzisiaj zadawać te pytanie, i alarmować wątpliwości, szczególnie kiedy przyglądamy się przestrzeniom, gdzie już dzisiaj można budować bez pozwolenia. Biorąc pod uwagę, to jak wyglądają i z czego są budowane altanki na ogródkach działkowych, które przecież do 35 m2 wymagają zgłoszenia obawy mogą się okazać całkiem słuszne.
Opinie architektów i przedstawicieli firm budowlanych podkreślają, że tak naprawdę dzisiaj trudno oceniać przedstawione pomysły, nie znając szczegółów. Warto jednak podejmować spekulacje i próby zrozumienia przedstawionej propozycji, ponieważ tylko w ten sposób uświadamiamy sobie, jak pewne z pozoru i błahe decyzje oraz niewielkie zmiany w prawie budowlanym mogą mieć niewyobrażalny skutek w kontekście tworzenia przestrzeni miejskiej. To co jednak budzi największe kontrowersje to sam fakt stawiania takich możliwości naprzeciw problemom mieszkaniowym, które mamy w Polsce.
Dodatkowo musi wiedzieć, że patrząc na uruchomiony przez rząd Morawieckiego program obiecywał Mieszkanie plus zapowiadał budowę 100tys. mieszkań, tymczasem zgodnie z danymi na koniec 2019 roku udało się wybudować w sumie ok. 7,8 tys. lokali. Z kolei, jak wynika z najnowszych statystyk podanych przez resort rozwoju, pracy i technologii, do 31 stycznia br. łącznie powstało ok. 11,9 tys. lokali mieszkalnych, a liczba mieszkań w budowie wynosi ok. 14,8 tys. Jak widzimy realizacja projektu Mieszkanie Plus jest daleka od realizacji założonego planu. Papier przyjmie wszystko, natomiast czas i historia zweryfikuje słuszność, wiarygodność i skuteczność przedstawionych pomysłów.